中國(guó)樓市正在上演怪異的一幕：一邊北京燕郊等地房?jī)r(jià)松動(dòng)，跌幅較大，另一邊南京卻出現(xiàn)萬人排隊(duì)“搶房”的現(xiàn)象。

一邊是海水，一邊是火焰，中國(guó)樓市到底是冷還是熱，讓人摸不著頭腦。

▲圖片來源：視覺中國(guó)

其實(shí)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)來看，樓市降溫的表現(xiàn)相當(dāng)明顯。以北京、南京為例，今年北京房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月下跌，而南京今年以來，新建商品房的價(jià)格環(huán)比始終保持持平或下降的態(tài)勢(shì)。

樓市寒風(fēng)勁吹，就在今天（11月21日）萬科更是拋下重磅炸彈：“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭。”

萬科：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭

根據(jù)新華社今日發(fā)布的題為《回歸初心 萬科提出新定位》的報(bào)道，萬科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮表示，“下一步萬科要在恢復(fù)住房的居住屬性、回歸房地產(chǎn)初心上作出努力和貢獻(xiàn)。”、“高速擴(kuò)張期過后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭。提出房地產(chǎn)行業(yè)屬性的回歸，不僅是中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健成長(zhǎng)的需要，也是房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的需要。”

新華社報(bào)道提到，從10月18日起，近期萬科內(nèi)部進(jìn)行各類形式的學(xué)習(xí)黨的十九大精神活動(dòng)。討論中，“人民美好生活”“共建共享”等詞匯頻頻出現(xiàn)。

郁亮說，黨的十九大精神對(duì)萬科而言是調(diào)整發(fā)展策略、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、管理制度的根本指引。

“房子是用來住的，不是用來炒的。服務(wù)不好人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要，萬科就沒有未來，房地產(chǎn)業(yè)也沒有未來。”萬科副總裁周巍說，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為萬科發(fā)展的最為迫切需求。

正如萬科所講，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，是黨的十九大報(bào)告提出的明確要求。

▲圖片來源：視覺中國(guó)

財(cái)經(jīng)韜略認(rèn)為，郁亮這樣說有兩個(gè)可能：

第一，后續(xù)還有更加有力的政策，是什么？萬科高層或許知道，我們還不知道。所以，他才發(fā)出這樣的警告。第二，房地產(chǎn)企業(yè)共性、顯性的問題擺在那里——超高負(fù)債率、即將到來的資金鏈緊張，管理普遍粗放等等。很多房企將在這一輪調(diào)控中被收購、兼并，或者退出、衰亡。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)在說“行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭”，風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)究竟表現(xiàn)在哪些地方呢？

居民杠桿率飆升，為經(jīng)濟(jì)埋下隱患

對(duì)普通居民來說，高企的房?jī)r(jià)帶來沉重的壓力，不斷攀升的居民杠桿為經(jīng)濟(jì)埋下隱患。

中國(guó)大，居不易。2015年下半年以來，樓市走出調(diào)整期，迎來新一輪的暴漲，從一線城市到三四線城市，瘋狂的房?jī)r(jià)使不少購房者感到絕望。如今，在中國(guó)買房究竟有多難？我們還需要數(shù)據(jù)說話。

房地產(chǎn)領(lǐng)域常常用房?jī)r(jià)收入比來衡量購房的難易程度，房?jī)r(jià)收入比是房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過6就可視為泡沫區(qū)，但由于我國(guó)統(tǒng)計(jì)口徑等原因，計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)不如歐美國(guó)家準(zhǔn)確。專家認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持在6.5-7.5屬合理區(qū)間。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院今年9月發(fā)布的《全國(guó)百城房?jī)r(jià)收入比研究》顯示，2017年上半年，全國(guó)100個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比，包含保障房、棚改房口徑計(jì)算出的平均值為7.2，不包含保障房、棚改房口徑下的平均值為8.9。房?jī)r(jià)收入比高于8.9均值的城市共29個(gè)，其中深圳房?jī)r(jià)收入比高達(dá)34.9，位于百城榜首，也就是說深圳居民想要買一套房得不吃不喝干上35年。

▲圖片來源：易居房地產(chǎn)研究院

同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，收入跟不上怎么辦？高杠桿買房成為了一些人的選擇。

根據(jù)海通證券姜超團(tuán)隊(duì)的數(shù)據(jù)，2008年金融危機(jī)以后，新興經(jīng)濟(jì)體居民部門杠桿率迅速飆升，中國(guó)是加杠桿的主力。

如果按照居民債務(wù)和GDP之比計(jì)算，截至2017年9月，我國(guó)居民部門的杠桿率已經(jīng)達(dá)到54%，在主要經(jīng)濟(jì)體中屬于中等水平，但幾乎是新興經(jīng)濟(jì)體中最高的。例如，阿根廷居民杠桿率不到10%，印度僅11%，俄羅斯16%，墨西哥17%，巴西22%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中國(guó)的水平。我國(guó)居民債務(wù)水平比德國(guó)、奧地利、意大利還要高，甚至接近日本、法國(guó)的水平。

如果考慮到居民部門的可支配收入，我國(guó)居民債務(wù)水平已經(jīng)接近“危險(xiǎn)”區(qū)間。我國(guó)居民部門債務(wù)占居民可支配收入的比重從2007年時(shí)的不足35%，已經(jīng)達(dá)到了當(dāng)前的90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它新興經(jīng)濟(jì)體的水平。考慮到中國(guó)諸多民間融資渠道，居民實(shí)際杠桿率可能更高。

姜超團(tuán)隊(duì)總結(jié)到，中國(guó)近10年居民杠桿率大幅飆升，當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入危險(xiǎn)區(qū)間，盡管進(jìn)一步刺激居民加杠桿，危機(jī)也未必馬上到來，但整個(gè)經(jīng)濟(jì)會(huì)變得更加脆弱，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)上升，最終對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)沒有太大貢獻(xiàn)。長(zhǎng)期來看，提升技術(shù)創(chuàng)新和人力資本水平，才能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)，依賴刺激地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)很可能逐步走入危機(jī)模式。

▲圖片來源：視覺中國(guó)

因此，去杠桿也成為了樓市調(diào)控的重要目標(biāo)。去杠桿調(diào)控下，一方面房貸利率飆升，另一方面在買房的首付比例大幅提高。

根據(jù)中國(guó)人民銀行2017年11月17日發(fā)布《2017年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，3季度金融機(jī)構(gòu)房貸利率大幅上升了32BP。

而萬科的數(shù)據(jù)顯示，

去年萬科銷售中一次性付款的比例只有10%，銀行按揭貸款比重高的時(shí)候比重超過60%，接近65%；今年政策收緊，對(duì)二套房首付比例要求的提高以及貸款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭貸款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超過30%。10月份一次性付款25%，按揭貸款比重45%，使用按揭貸款的客戶占比75%，實(shí)際平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。

樓市降溫，高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房企有隱憂

對(duì)房企來說，高價(jià)拿地、高負(fù)債運(yùn)營(yíng)，在樓市調(diào)控整體趨嚴(yán)的環(huán)境下，也透露出一些隱憂。

高價(jià)拿地

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道引用機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年2月中旬，合肥、長(zhǎng)沙、沈陽等城市的土地成交平均溢價(jià)率達(dá)147%、92%和75%。到了5月，房企開始聚焦熱點(diǎn)三四線城市，其平均土地溢價(jià)率刷新歷史記錄，高達(dá)46%。

雖然到了下半年，樓市降溫開始傳遞到土地市場(chǎng)，一些熱門城市出現(xiàn)土地流拍、零溢價(jià)成交現(xiàn)象，但房企的拿地成本依然高企。

高負(fù)債經(jīng)營(yíng)

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊報(bào)道，Wind數(shù)據(jù)顯示，從2005年一季度以來，地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直在走高，從起點(diǎn)的57.54%已漲至今年三季度的79.01%，增長(zhǎng)近22個(gè)百分點(diǎn)。

截至今年第三季度，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過6.04萬億元，同比增幅23.21%；A股平均每家上市房企負(fù)債達(dá)445億元。

▲圖片來源：視覺中國(guó)

高價(jià)拿地、高負(fù)債運(yùn)營(yíng)下，房企的銷售回款顯得十分重要，但這一數(shù)據(jù)增速自2016年下半年以來在逐漸回落。

目前房企的一半以上資金來源依靠項(xiàng)目回款。而中信證券對(duì)A股123家房企的三季報(bào)分析顯示，前三季度房地產(chǎn)板塊銷售回款14870.7億元，增速較上半年下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，樓市調(diào)控逐漸加碼，一些地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)松動(dòng)對(duì)于房企來說，也是不得不注意的現(xiàn)象。萬科也預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額將出現(xiàn)雙降。

樓市格局變了

去年 10 月份以來，有關(guān)部門堅(jiān)持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，同時(shí)采取了一些有針對(duì)性的措施，落實(shí)地方政府的主體責(zé)任。

目前，我國(guó)正在進(jìn)行 12 個(gè)大中城市住房租賃試點(diǎn)工作，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制目前也在抓緊研究制定。同時(shí)，在抓緊推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的立法工作。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止目前，包括濟(jì)南、武漢、昆明、合肥、蘭州、蘇州、長(zhǎng)沙、沈陽、福州等在內(nèi)的多省市今年以來已經(jīng)就商品房?jī)r(jià)格管控采取了相應(yīng)的管控措施。

從以往的“居者有其屋”到現(xiàn)在的“住有所居”，國(guó)家的使命是讓人民住得好，樓市格局已經(jīng)變了：租賃成為新潮流，成為大勢(shì)所趨！

之前，很多人都覺得本輪樓市調(diào)控之后會(huì)有所放寬，即使不松至少會(huì)告一段落。如今看來，調(diào)控之弦不僅不會(huì)放松，還有加緊之勢(shì)。

近日天風(fēng)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉煜輝日前發(fā)表演講，其中談到，“對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)最棘手問題的處理，我們采取的策略或是我們長(zhǎng)達(dá)90年的革命斗爭(zhēng)史總結(jié)出來最成功的政策，我找了個(gè)典故叫‘半渡而擊’，再厲害的敵人，誘敵深入予以聚殲。”

他還說：“我們或會(huì)看到老老實(shí)實(shí)做企業(yè)的人會(huì)慢慢地好起來，炒來炒去的杠桿套白狼的玩家會(huì)慢慢地被收拾。這就是大白話的新時(shí)代中國(guó)。”

樓市調(diào)控后續(xù)或?qū)⑦€有更厲害的后招，那些妄想著待樓市松懈繼續(xù)入手的投資客，該收手了！