中國房地產業協會會長 劉志峰

以十九大精神引領新時代養老地產 促進住房、養老、生態文明協調發展

2017年11月4日

??各位來賓，各位朋友，上午好！

??在全黨全國深入學習貫徹黨的十九大精神之際，中國房地產業協會會同浙江省房地產業協會召開第六屆中國老年住區項目經驗交流大會暨首屆“慢城常山”論壇，既是對十九大報告的學習貫徹，也是對習近平總書記“青山綠水就是金山銀山”理論實踐指導下浙江常山發展生態養老養生產業的經驗推廣。我首先代表主辦方向各位的到來表示歡迎！對浙江省住建廳、民政廳、衢州市和常山縣委、縣政府及賽得健康產業投資有限公司的大力支持表示感謝！

??黨的十九大提出了習近平新時代中國特色社會主義思想和基本方略，確定了決勝全面建成小康社會和建設社會主義現代化國家新征程的奮斗目標，對我國經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設、生態文明建設進行了全面部署。讓從事老年住區事業的人們鼓舞的是，養老產業在十九大報告中得到了充分體現，習近平總書記在報告中提出，“要積極應對人口老齡化，構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境，推進醫養結合，加快老齡事業和產業的發展。”

??總書記的這一論述，既是對我國老齡化社會面臨的形勢和矛盾的準確判斷，也是對養老產業政策體系建設、老齡事業發展的深刻分析，尤其是通過“醫養結合”加快發展養老產業的指導思想，為新時代老年住區和養老地產指明了方向。我們要圍繞“老有所養”、“住有所居”這兩個老百姓關心的問題，加快發展養老產業，促進住房、養老、生態三方面協調發展，為老年人創造美好的晚年生活。下面，我結合學習十九大精神，談幾點的體會：

??一、面向新時代，積極應對養老地產機遇挑戰。

??過去五年，我國養老產業得到了快速發展：一是養老、孝老、敬老的政策體系、社會和法制環境逐步建立，形成了以居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的全社會養老模式。二是養老服務機構和設施大幅增加，全國注冊登記的養老機構2.8萬多家，養老床位近700萬張，其中社會興辦的養老機構1.37萬家。三是萬科、碧桂園、保利、首開、藍城、中信集團等大型房地產企業和中國人壽、泰康等金融保險機構紛紛進入養老產業。四是養老新理念、新模式、新業態、新產品順勢而為，與互聯網結合的智慧養老，與醫療結合的醫養服務，與金融保險結合的保障產品和以房養老，與特色小鎮結合的養老養生小鎮、與旅游結合的旅居養老等，相互融合、共同推進。五是養老地產推動了整個養老服務業發展。浙江藍城烏鎮雅園、桃李春風，常山賽得健康小鎮等成為產業標桿，為全國養老服務業發展提供了樣板。

??但也要看到，黨的十九大為新時代養老產業提出了更高的目標任務。十九大期間召開的“滿足人民新期待，保障改善民生”的記者招待會，養老和住房，成為國內外最關心的話題之一。反映了養老產業雖然有很大發展，但“與人民日益增長的美好生活需要不平衡不充分的矛盾”仍然較為突出。

??這方面的矛盾有哪些？差距又在什么地方？一是養老產業在不同區域、城市、各個收入群體之間，發展不平衡、不充分、不完善，大城市養老產品短缺，中小城市養老地產發展緩慢；二是老年人在起居飲食、醫療護理等基本生活需求滿足后，在文化生活、心理健康需求方面還無法完全滿足；三是老年人的生活狀況和品質差距、差異明顯，影響了養老產業的協調發展；四是與發達國家相比，我國養老地產設計建設、運營服務水平仍存較大差距，行業內部發展也不平衡，服務水平參差不齊，一些產品最終成了只是針對老年人居住的普通項目，尤其是滿足老年人精神享受的養老產品和服務，供給無法滿足需求，跟不上時代和老年人以及子女的需要。

??解決養老產業發展不平衡、不充分、不完善的矛盾，就要吃透習近平總書記在報告中對養老產業的定位，把握發展新時代養老地產的特征，主要是各方面、各產業協調好關系的這一核心，圍繞為老年人謀幸福這一重點，補短板、強弱項。

??首先，樹立多方協作的指導思想。習近平總書記對構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境的要求，是發展養老地產的立足點。當前我國養老地產所面臨的嚴峻挑戰不僅是中國難題也是世界難題：老齡人口數量龐大，老齡化過程迅速加快，“失能、高齡、三無、空巢”老人和老人家庭占比高，與發達國家相比我國總體上仍屬未富先老。截止2016年底，我國60歲以上老年人口為2.31億，占總人口的比例為16.7%。預計2020年我國60歲以上人口將達到2.48億，占總人口的比例將達17.1%。這么大人口數量比例的養老居住和健康保障問題，光靠房地產行業和養老服務機構很難實現，要按《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》，改革創新養老地產的社會分工；解決養老地產在福利性投資與市場化競爭中不對等的矛盾；加快推進26個地級市居家和社區養老服務改革試點，通過規劃、土地、金融、醫療的供給側改革，加快居家和社區養老的設施建設，改變養老配套服務匱乏、運營困難、長期經營風險大的體制機制障礙。

??其次，堅持“居家養老”的發展理念。我國養老體系正在形成“9073”，即90%的老人為家庭養老，7%的老人為社區養老，3%的老人為機構養老，當然也有“9064”。我認為，“以居家為基礎，社區為依托，機構為補充”這一定位和發展理念，符合中國傳統文化。居家養老，“家”是基礎，“家”是90%甚至97%老年人居住生活的地方，從事養老地產的房地產企業，除少數涉足專業化養老機構外，應該把主要精力放在為這97%老年人提供居家養老的硬軟件服務上。

??第三，推進資源融合的共享模式。通過資源整合、跨界融合，打通居家養老、旅居養老與老人看護、醫療體檢、健康保險、智能設備之間的產業鏈聯系，促進醫養結合、醫護結合，實現房地產企業與大健康、智能、現代服務業的深度合作和共享發展，同時在住房規劃設計前，盡可能將養老健康作為項目配套提前考慮，推動養老地產開發商變為“醫康養”的服務商。

??第四，鼓勵大型品牌房企帶頭建設養老地產。養老地產的資金投入大、回收期長，短期可能存在投資收益不確定等因素，但長遠看，投資養老地產符合國家政策和時代要求，為絕大部分家庭所愿所盼。雖然有些政策的出臺需要時間，但有條件的房地產企業特別是大型品牌房地產企業，應圍繞模式和手段創新，大膽進行改革探索。舉個例子，以往房地產企業在建筑工業化方面欠缺投資熱情，但不久前我去碧桂園參加SSGF工業化建造體系現場會，他們主動改革探索、轉換身份，將工業化技術作為任務下達給施工單位，變被動投資為主動投資，既實現了自主創新也提升了住房質量。養老地產也要逐步建立持有物業+服務增值的盈利模式，既取得經濟效益也實現社會效益。最近，住建部、國家質監總局修改了《老年人照料設施建筑設計標準》，下調了設施等級的規模指標，鼓勵建設小型社區養老機構，為發展養老地產創造了條件。

??二、滿足新需求，促進養老、住房、生態協調發展。

??發展養老地產既要與房地產的“小目標”一致，更要與住房發展目標、生態文明、特色小鎮建設和住房租賃的“大目標”一致。具體應做到三個相適應：

??（一）要與住房發展目標和供應結構相適應

??習近平總書記在十九大報告中指出，要“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這對養老地產意義深遠。

??過去若干年，房地產企業比較注重短周期、高周轉、快營銷。這種快速開發模式在當前強調居住屬性的時代，將難以為繼。當房地產淡化了投資品屬性，抑制了投機炒作，就進入了穩定的平臺、內容、運營、服務時代。養老地產作為促進老年人生活升級和健康保障的載體和平臺，在發展理念上要跟上新時代，與我國住房發展目標和供應結構相適應。怎么相適應？

??一要準確引導養老地產的需求，根據各地經濟社會發展水平、老齡人口的變化，形成大中小城市、小城鎮協調發展的養老地產格局。二要將養老地產納入城市的功能布局，圍繞“醫養結合”配置公共資源，既要讓大城市的醫療、文化教育等資源“走下去”，也要讓養老養生小鎮在中小城市“站得住”。三要針對不同健康狀況、不同經濟能力、不同生活習慣和生活態度的老人，提供多樣化、差異化服務，讓他們各得其所。四要明確養老地產的定位是載體和平臺，承載的是人、產業、服務、城鎮；整合的是養老服務業上下游的醫療、護理、老年用品、金融服務、文化、旅居等各類資源；供給的是運營和服務，避免像普通住宅那樣重復發展；五要在提供有效供給的同時，發揮工業化、信息化、集成化在養老地產建設中的作用。在適老化住宅的浴室、廚房等關鍵部位，優先應用先進、智能的部品部件和設備。

??（二）要與生態文明建設相適應

??十九大報告中提出，“堅持人與自然和諧，像對待生命一樣對待生態環境，形成綠色發展方式和生活方式，為人民創造良好生產生活環境。”養老地產也應遵循生態、綠色、健康優先發展的原則。今天我們看到的常山是一個尊重自然的地方，這里峽谷溪流、鳥語花香，建立了“何處心安、慢城常山”的生態發展戰略，為養老地產、旅游休閑和大健康產業創造了條件。

??與大城市生活的“快節奏”相比，有些小城市和小城鎮的“慢生活”更適合老年人生活。我的總體感覺是，像常山這樣的慢城，雖然有些工業項目因為環保原因可能會減少，汽車行駛的速度也會下降，但供人散步休閑的園林綠地卻會增加；一些現代的高樓大廈、大馬路、大商店可能減少甚至不建，但大城市失傳的祖傳文化、原創手工藝、非物質遺產，包括大家兒時的記憶，卻有機會在這里被重新找回；一些大城市因住房擁擠、交通堵塞、子女工作緊張所缺少了的親情鄰里關系，也有機會在這里被喚醒。所謂的“慢”并不是發展慢了，而是讓擁有“慢生活”的城市，保留天性，增加理性，展現個性。使“慢生活”成為新的發展理念、新的生產生活方式、新時代的生產力。

??從賽得健康小鎮的具體做法看，這里圍繞生態環境天然雕琢的養老養生、健康醫療、農業休閑等產業，無論是產業布局還是經營業態都較為合理。各地應結合實際借鑒其經驗。在規劃設計方面，盡可能利用自然和村落等原生態資源，挖掘歷史文化，體現地域和民族特色，走錯位發展的道路。在產品方面，既可發展護理型、助養型公寓，也可發展居養型、旅居型、養生型公寓，或者是短期療養型公寓和長期居住的別墅。在公共配套方面，在注重宜居環境建設的同時，也要加快交通、醫療、文化教育設施的完善，形成一定的人口支撐。要大力發展讓子女放心的托老產業，既吸引周邊城市的老年人到這里養老養生，也讓本地低收入老年人“進得來、住得起”。賽得健康小鎮主張低收費，值得肯定。

??（三）要與特色小鎮建設和發展住房租賃相適應

??自2016年7月住建部、國家發改委、財政部聯合決定在全國范圍開展特色小鎮培育工作以來，住建部已分兩批公布了403個特色小鎮名單，在已批準的特色小鎮中，許多都把健康養老、智慧養老、旅居養老、農業休閑養老作為特色小鎮的主要配置內容。二者相互兼容、緊密對接，形成了你中有我，我中有你。例如，藍城烏鎮雅園、桃李春風等項目探索了居家+養老配套的小鎮模式，在為居家老人打造宜居環境的同時，設立了若干園區養老設施，還有老年人護理院、老年人日間照料中心等。這種方式適合老年人的養老養生，深受消費者歡迎。

??養老地產在特色小鎮的開發中，還有必要采用復合型模式，如出售型、持有型，將出售與租賃、持有結合，發揮養老地產在租賃方面的作用。一般養老地產都是租賃制或會員制，符合十九大提出的“租購并舉”的方向，符合國家完善住房供應結構的要求。同時要注意，老年人不僅僅是被服務的對象，要盡可能滿足老年人的興趣愛好，適度向他們提供為社會做貢獻的機會，實現其自我價值，讓老年人愉快而有尊嚴地安享晚年。

??最后，希望這次大會能讓大家熟悉常山、了解常山，抓住這里的青山綠水、優美環境，在常山投資興業和安家，尋求合作發展，實現互利共贏。

??謝謝大家！