中國樓市正在上演怪異的一幕：一邊北京燕郊等地房價松動，跌幅較大，另一邊南京卻出現(xiàn)萬人排隊“搶房”的現(xiàn)象。
一邊是海水，一邊是火焰，中國樓市到底是冷還是熱，讓人摸不著頭腦。
▲圖片來源：視覺中國
其實，從國家統(tǒng)計局的權(quán)威數(shù)據(jù)來看，樓市降溫的表現(xiàn)相當(dāng)明顯。以北京、南京為例，今年北京房價穩(wěn)中有降，二手房價格已經(jīng)連續(xù)6個月下跌，而南京今年以來，新建商品房的價格環(huán)比始終保持持平或下降的態(tài)勢。
樓市寒風(fēng)勁吹，就在今天（11月21日）萬科更是拋下重磅炸彈：“中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭?！?/p>
萬科：中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭
根據(jù)新華社今日發(fā)布的題為《回歸初心 萬科提出新定位》的報道，萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮表示，“下一步萬科要在恢復(fù)住房的居住屬性、回歸房地產(chǎn)初心上作出努力和貢獻?！薄ⅰ案咚贁U張期過后，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭。提出房地產(chǎn)行業(yè)屬性的回歸，不僅是中國經(jīng)濟穩(wěn)健成長的需要，也是房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的需要?！?/p>
新華社報道提到，從10月18日起，近期萬科內(nèi)部進行各類形式的學(xué)習(xí)黨的十九大精神活動。討論中，“人民美好生活”“共建共享”等詞匯頻頻出現(xiàn)。
郁亮說，黨的十九大精神對萬科而言是調(diào)整發(fā)展策略、經(jīng)營計劃、管理制度的根本指引。
“房子是用來住的，不是用來炒的。服務(wù)不好人民日益增長的美好生活需要，萬科就沒有未來，房地產(chǎn)業(yè)也沒有未來。”萬科副總裁周巍說，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為萬科發(fā)展的最為迫切需求。
正如萬科所講，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，是黨的十九大報告提出的明確要求。
▲圖片來源：視覺中國
財經(jīng)韜略認為，郁亮這樣說有兩個可能：
第一，后續(xù)還有更加有力的政策，是什么？萬科高層或許知道，我們還不知道。所以，他才發(fā)出這樣的警告。第二，房地產(chǎn)企業(yè)共性、顯性的問題擺在那里——超高負債率、即將到來的資金鏈緊張，管理普遍粗放等等。很多房企將在這一輪調(diào)控中被收購、兼并，或者退出、衰亡。
那么，房地產(chǎn)企業(yè)在說“行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭”，風(fēng)險和危機究竟表現(xiàn)在哪些地方呢？
居民杠桿率飆升，為經(jīng)濟埋下隱患
對普通居民來說，高企的房價帶來沉重的壓力，不斷攀升的居民杠桿為經(jīng)濟埋下隱患。
中國大，居不易。2015年下半年以來，樓市走出調(diào)整期，迎來新一輪的暴漲，從一線城市到三四線城市，瘋狂的房價使不少購房者感到絕望。如今，在中國買房究竟有多難？我們還需要數(shù)據(jù)說話。
房地產(chǎn)領(lǐng)域常常用房價收入比來衡量購房的難易程度，房價收入比是房屋總價與居民家庭年收入的比值。在發(fā)達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)，但由于我國統(tǒng)計口徑等原因，計算出的房價收入比數(shù)據(jù)不如歐美國家準確。專家認為，根據(jù)我國的實際情況，全國房價收入比保持在6.5-7.5屬合理區(qū)間。
根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院今年9月發(fā)布的《全國百城房價收入比研究》顯示，2017年上半年，全國100個大中城市房價收入比，包含保障房、棚改房口徑計算出的平均值為7.2，不包含保障房、棚改房口徑下的平均值為8.9。房價收入比高于8.9均值的城市共29個，其中深圳房價收入比高達34.9，位于百城榜首，也就是說深圳居民想要買一套房得不吃不喝干上35年。
▲圖片來源：易居房地產(chǎn)研究院
同時，房價上漲，收入跟不上怎么辦？高杠桿買房成為了一些人的選擇。
根據(jù)海通證券姜超團隊的數(shù)據(jù)，2008年金融危機以后，新興經(jīng)濟體居民部門杠桿率迅速飆升，中國是加杠桿的主力。
如果按照居民債務(wù)和GDP之比計算，截至2017年9月，我國居民部門的杠桿率已經(jīng)達到54%，在主要經(jīng)濟體中屬于中等水平，但幾乎是新興經(jīng)濟體中最高的。例如，阿根廷居民杠桿率不到10%，印度僅11%，俄羅斯16%，墨西哥17%，巴西22%，均遠遠低于中國的水平。我國居民債務(wù)水平比德國、奧地利、意大利還要高，甚至接近日本、法國的水平。
如果考慮到居民部門的可支配收入，我國居民債務(wù)水平已經(jīng)接近“危險”區(qū)間。我國居民部門債務(wù)占居民可支配收入的比重從2007年時的不足35%，已經(jīng)達到了當(dāng)前的90%，遠遠超過其它新興經(jīng)濟體的水平?？紤]到中國諸多民間融資渠道，居民實際杠桿率可能更高。
姜超團隊總結(jié)到，中國近10年居民杠桿率大幅飆升，當(dāng)前已經(jīng)進入危險區(qū)間，盡管進一步刺激居民加杠桿，危機也未必馬上到來，但整個經(jīng)濟會變得更加脆弱，系統(tǒng)性風(fēng)險上升，最終對長期經(jīng)濟增長沒有太大貢獻。長期來看，提升技術(shù)創(chuàng)新和人力資本水平，才能推動經(jīng)濟的可持續(xù)增長，依賴刺激地產(chǎn)拉動經(jīng)濟很可能逐步走入危機模式。
▲圖片來源：視覺中國
因此，去杠桿也成為了樓市調(diào)控的重要目標。去杠桿調(diào)控下，一方面房貸利率飆升，另一方面在買房的首付比例大幅提高。
根據(jù)中國人民銀行2017年11月17日發(fā)布《2017年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，3季度金融機構(gòu)房貸利率大幅上升了32BP。
而萬科的數(shù)據(jù)顯示，
去年萬科銷售中一次性付款的比例只有10%，銀行按揭貸款比重高的時候比重超過60%，接近65%；今年政策收緊，對二套房首付比例要求的提高以及貸款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭貸款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超過30%。10月份一次性付款25%，按揭貸款比重45%，使用按揭貸款的客戶占比75%，實際平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。
樓市降溫，高負債經(jīng)營的房企有隱憂
對房企來說，高價拿地、高負債運營，在樓市調(diào)控整體趨嚴的環(huán)境下，也透露出一些隱憂。
高價拿地
21世紀經(jīng)濟報道引用機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年2月中旬，合肥、長沙、沈陽等城市的土地成交平均溢價率達147%、92%和75%。到了5月，房企開始聚焦熱點三四線城市，其平均土地溢價率刷新歷史記錄，高達46%。
雖然到了下半年，樓市降溫開始傳遞到土地市場，一些熱門城市出現(xiàn)土地流拍、零溢價成交現(xiàn)象，但房企的拿地成本依然高企。
高負債經(jīng)營
據(jù)中國經(jīng)濟周刊報道，Wind數(shù)據(jù)顯示，從2005年一季度以來，地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率一直在走高，從起點的57.54%已漲至今年三季度的79.01%，增長近22個百分點。
截至今年第三季度，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增幅23.21%；A股平均每家上市房企負債達445億元。
▲圖片來源：視覺中國
高價拿地、高負債運營下，房企的銷售回款顯得十分重要，但這一數(shù)據(jù)增速自2016年下半年以來在逐漸回落。
目前房企的一半以上資金來源依靠項目回款。而中信證券對A股123家房企的三季報分析顯示，前三季度房地產(chǎn)板塊銷售回款14870.7億元，增速較上半年下降4.5個百分點。
同時，樓市調(diào)控逐漸加碼，一些地區(qū)房價持續(xù)松動對于房企來說，也是不得不注意的現(xiàn)象。萬科也預(yù)計2018年房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額將出現(xiàn)雙降。
樓市格局變了
去年 10 月份以來，有關(guān)部門堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，堅持分類調(diào)控，因城因地施策，同時采取了一些有針對性的措施，落實地方政府的主體責(zé)任。
目前，我國正在進行 12 個大中城市住房租賃試點工作，房地產(chǎn)長效機制目前也在抓緊研究制定。同時，在抓緊推進住房租賃市場的立法工作。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截止目前，包括濟南、武漢、昆明、合肥、蘭州、蘇州、長沙、沈陽、福州等在內(nèi)的多省市今年以來已經(jīng)就商品房價格管控采取了相應(yīng)的管控措施。
從以往的“居者有其屋”到現(xiàn)在的“住有所居”，國家的使命是讓人民住得好，樓市格局已經(jīng)變了：租賃成為新潮流，成為大勢所趨！
之前，很多人都覺得本輪樓市調(diào)控之后會有所放寬，即使不松至少會告一段落。如今看來，調(diào)控之弦不僅不會放松，還有加緊之勢。
近日天風(fēng)證券首席經(jīng)濟學(xué)家劉煜輝日前發(fā)表演講，其中談到，“對房地產(chǎn)這個最棘手問題的處理，我們采取的策略或是我們長達90年的革命斗爭史總結(jié)出來最成功的政策，我找了個典故叫‘半渡而擊’，再厲害的敵人，誘敵深入予以聚殲。”
他還說：“我們或會看到老老實實做企業(yè)的人會慢慢地好起來，炒來炒去的杠桿套白狼的玩家會慢慢地被收拾。這就是大白話的新時代中國。”
樓市調(diào)控后續(xù)或?qū)⑦€有更厲害的后招，那些妄想著待樓市松懈繼續(xù)入手的投資客，該收手了！