中國樓市正在上演怪異的一幕：一邊北京燕郊等地房價松動，跌幅較大，另一邊南京卻出現萬人排隊“搶房”的現象。

一邊是海水，一邊是火焰，中國樓市到底是冷還是熱，讓人摸不著頭腦。

▲圖片來源：視覺中國

其實，從國家統計局的權威數據來看，樓市降溫的表現相當明顯。以北京、南京為例，今年北京房價穩中有降，二手房價格已經連續6個月下跌，而南京今年以來，新建商品房的價格環比始終保持持平或下降的態勢。

樓市寒風勁吹，就在今天（11月21日）萬科更是拋下重磅炸彈：“中國房地產行業已經到了危急關頭。”

萬科：中國房地產行業已經到了危急關頭

根據新華社今日發布的題為《回歸初心 萬科提出新定位》的報道，萬科董事會主席、首席執行官郁亮表示，“下一步萬科要在恢復住房的居住屬性、回歸房地產初心上作出努力和貢獻。”、“高速擴張期過后，中國房地產行業已經到了危急關頭。提出房地產行業屬性的回歸，不僅是中國經濟穩健成長的需要，也是房地產行業自身發展的需要。”

新華社報道提到，從10月18日起，近期萬科內部進行各類形式的學習黨的十九大精神活動。討論中，“人民美好生活”“共建共享”等詞匯頻頻出現。

郁亮說，黨的十九大精神對萬科而言是調整發展策略、經營計劃、管理制度的根本指引。

“房子是用來住的，不是用來炒的。服務不好人民日益增長的美好生活需要，萬科就沒有未來，房地產業也沒有未來。”萬科副總裁周巍說，轉型已經成為萬科發展的最為迫切需求。

正如萬科所講，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，是黨的十九大報告提出的明確要求。

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財經韜略認為，郁亮這樣說有兩個可能：

第一，后續還有更加有力的政策，是什么？萬科高層或許知道，我們還不知道。所以，他才發出這樣的警告。第二，房地產企業共性、顯性的問題擺在那里——超高負債率、即將到來的資金鏈緊張，管理普遍粗放等等。很多房企將在這一輪調控中被收購、兼并，或者退出、衰亡。

那么，房地產企業在說“行業已經到了危急關頭”，風險和危機究竟表現在哪些地方呢？

居民杠桿率飆升，為經濟埋下隱患

對普通居民來說，高企的房價帶來沉重的壓力，不斷攀升的居民杠桿為經濟埋下隱患。

中國大，居不易。2015年下半年以來，樓市走出調整期，迎來新一輪的暴漲，從一線城市到三四線城市，瘋狂的房價使不少購房者感到絕望。如今，在中國買房究竟有多難？我們還需要數據說話。

房地產領域常常用房價收入比來衡量購房的難易程度，房價收入比是房屋總價與居民家庭年收入的比值。在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區，但由于我國統計口徑等原因，計算出的房價收入比數據不如歐美國家準確。專家認為，根據我國的實際情況，全國房價收入比保持在6.5-7.5屬合理區間。

根據易居房地產研究院今年9月發布的《全國百城房價收入比研究》顯示，2017年上半年，全國100個大中城市房價收入比，包含保障房、棚改房口徑計算出的平均值為7.2，不包含保障房、棚改房口徑下的平均值為8.9。房價收入比高于8.9均值的城市共29個，其中深圳房價收入比高達34.9，位于百城榜首，也就是說深圳居民想要買一套房得不吃不喝干上35年。

▲圖片來源：易居房地產研究院

同時，房價上漲，收入跟不上怎么辦？高杠桿買房成為了一些人的選擇。

根據海通證券姜超團隊的數據，2008年金融危機以后，新興經濟體居民部門杠桿率迅速飆升，中國是加杠桿的主力。

如果按照居民債務和GDP之比計算，截至2017年9月，我國居民部門的杠桿率已經達到54%，在主要經濟體中屬于中等水平，但幾乎是新興經濟體中最高的。例如，阿根廷居民杠桿率不到10%，印度僅11%，俄羅斯16%，墨西哥17%，巴西22%，均遠遠低于中國的水平。我國居民債務水平比德國、奧地利、意大利還要高，甚至接近日本、法國的水平。

如果考慮到居民部門的可支配收入，我國居民債務水平已經接近“危險”區間。我國居民部門債務占居民可支配收入的比重從2007年時的不足35%，已經達到了當前的90%，遠遠超過其它新興經濟體的水平。考慮到中國諸多民間融資渠道，居民實際杠桿率可能更高。

姜超團隊總結到，中國近10年居民杠桿率大幅飆升，當前已經進入危險區間，盡管進一步刺激居民加杠桿，危機也未必馬上到來，但整個經濟會變得更加脆弱，系統性風險上升，最終對長期經濟增長沒有太大貢獻。長期來看，提升技術創新和人力資本水平，才能推動經濟的可持續增長，依賴刺激地產拉動經濟很可能逐步走入危機模式。

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因此，去杠桿也成為了樓市調控的重要目標。去杠桿調控下，一方面房貸利率飆升，另一方面在買房的首付比例大幅提高。

根據中國人民銀行2017年11月17日發布《2017年第三季度中國貨幣政策執行報告》，3季度金融機構房貸利率大幅上升了32BP。

而萬科的數據顯示，

去年萬科銷售中一次性付款的比例只有10%，銀行按揭貸款比重高的時候比重超過60%，接近65%；今年政策收緊，對二套房首付比例要求的提高以及貸款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭貸款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超過30%。10月份一次性付款25%，按揭貸款比重45%，使用按揭貸款的客戶占比75%，實際平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。

樓市降溫，高負債經營的房企有隱憂

對房企來說，高價拿地、高負債運營，在樓市調控整體趨嚴的環境下，也透露出一些隱憂。

高價拿地

21世紀經濟報道引用機構數據顯示，今年2月中旬，合肥、長沙、沈陽等城市的土地成交平均溢價率達147%、92%和75%。到了5月，房企開始聚焦熱點三四線城市，其平均土地溢價率刷新歷史記錄，高達46%。

雖然到了下半年，樓市降溫開始傳遞到土地市場，一些熱門城市出現土地流拍、零溢價成交現象，但房企的拿地成本依然高企。

高負債經營

據中國經濟周刊報道，Wind數據顯示，從2005年一季度以來，地產行業的資產負債率一直在走高，從起點的57.54%已漲至今年三季度的79.01%，增長近22個百分點。

截至今年第三季度，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增幅23.21%；A股平均每家上市房企負債達445億元。

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高價拿地、高負債運營下，房企的銷售回款顯得十分重要，但這一數據增速自2016年下半年以來在逐漸回落。

目前房企的一半以上資金來源依靠項目回款。而中信證券對A股123家房企的三季報分析顯示，前三季度房地產板塊銷售回款14870.7億元，增速較上半年下降4.5個百分點。

同時，樓市調控逐漸加碼，一些地區房價持續松動對于房企來說，也是不得不注意的現象。萬科也預計2018年房地產銷售面積和銷售金額將出現雙降。

樓市格局變了

去年 10 月份以來，有關部門堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，堅持分類調控，因城因地施策，同時采取了一些有針對性的措施，落實地方政府的主體責任。

目前，我國正在進行 12 個大中城市住房租賃試點工作，房地產長效機制目前也在抓緊研究制定。同時，在抓緊推進住房租賃市場的立法工作。

據不完全統計，截止目前，包括濟南、武漢、昆明、合肥、蘭州、蘇州、長沙、沈陽、福州等在內的多省市今年以來已經就商品房價格管控采取了相應的管控措施。

從以往的“居者有其屋”到現在的“住有所居”，國家的使命是讓人民住得好，樓市格局已經變了：租賃成為新潮流，成為大勢所趨！

之前，很多人都覺得本輪樓市調控之后會有所放寬，即使不松至少會告一段落。如今看來，調控之弦不僅不會放松，還有加緊之勢。

近日天風證券首席經濟學家劉煜輝日前發表演講，其中談到，“對房地產這個最棘手問題的處理，我們采取的策略或是我們長達90年的革命斗爭史總結出來最成功的政策，我找了個典故叫‘半渡而擊’，再厲害的敵人，誘敵深入予以聚殲。”

他還說：“我們或會看到老老實實做企業的人會慢慢地好起來，炒來炒去的杠桿套白狼的玩家會慢慢地被收拾。這就是大白話的新時代中國。”

樓市調控后續或將還有更厲害的后招，那些妄想著待樓市松懈繼續入手的投資客，該收手了！